Diese drei Ratschläge sollten beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden.
Der Kauf einer eigenen Wohnung ist oft ein einmaliges Ereignis, gerade deshalb sollte dieser Schritt von einem Rechtsanwalt begleitet werden.
Grundbuch zuerst
Oft kommt es vor, dass Verkaufsgespräche nicht vom Eigentümer einer Wohnung, sondern z. B. von dessen Kindern initiiert werden. Auch bei mehreren Eigentümern muss geklärt sein, ob wirklich alle ihre Anteile verkaufen wollen. Ein Blick ins Grundbuch macht sicher, ob mit dem richtigen Vertragspartner verhandelt wird. Aus dem Grundbuch ist ersichtlich, ob verbücherte Pfandrechte bestehen, allerdings ohne Information über die tatsächlichen Verbindlichkeiten. Gerade die Entwicklung der Fremdwährungskredite hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass Wohnungen teilweise überbelastet sind und der Kaufpreis allein nicht zur Lastenfreistellung ausreicht. Ein Rechtsanwalt schafft Klarheit und holt eine Bestätigung der Gläubiger über die tatsächliche Höhe der offenen Forderungen ein.
Wichtige Informationen
Neben der Lage einer Wohnung sind auch noch weitere Informationen essenziell. Gerade bei Wohnungen im Wohnungseigentum ist es ratsam, so viele Informationen wie möglich zusammenzutragen. Wichtige Fragen können so geklärt werden: Ist das Zubehör (Keller, Dachboden, …) parifiziert oder gibt es Nutzungsvereinbarungen, die dem Käufer einer Wohnung die Zuweisung eines bestimmten Zubehörs garantieren? Gibt es Reparaturrücklagen? Sind in naher Zukunft größere Sanierungsarbeiten geplant (häufig Wärmedämmung oder Dach)? Stehen nämlich größere Projekte an und sind die Reparaturtöpfe leer, kann es zu empfindlichen Nachzahlungen der (neuen) Wohnungseigentümer kommen. Oft kann ein Gespräch am Parkplatz mit anderen Bewohnern einer Wohnanlage oder der direkte Kontakt mit der Hausverwaltung Wunder wirken.
Voreiliger Gewährleistungsverzicht
Beim Kauf einer Liegenschaft von einer Privatperson kann die Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen werden. Überraschenderweise kommt es immer wieder vor, dass Kaufverträge unterschrieben werden, bei denen der Käufer unbewusst auf die Gewährleistung verzichtet.
Genaue Definition notwendig
Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel oder bestimmte Eigenschaften des Kaufobjekts einstehen muss. Wenn sich nach Übergabe herausstellt, dass das Kaufobjekt mangelhaft ist, muss der Verkäufer die mangelhafte Sache austauschen oder reparieren. In der Praxis wird oft ein Teil des Kaufpreises zurückgezahlt. Ob etwas mangelhaft ist und man sich auf die Gewährleistung berufen kann, kommt auf die Formulierungen im Vertrag an. Begriffe wie „sanierungsbedürftig“, „neuwertig“, „Erstbezug“, „generalsaniert“, „renovierungsbedürftig“ usw. können erhebliche rechtliche Konsequenzen für beide Vertragsparteien haben.
Die Formulierung ‚Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie, wie sie liegt und steht.‘ kann vor Gericht einen Gewährleistungsausschluss bedeuten. Mag. Robert Mäser, RAA in Dornbirn
Kurz informiert:
Wenn der Käufer die Vertrags-errichtung zahlt, können diese Kosten bei einem Weiterverkauf der Wohnung als Anschaffungskosten bei der Immobilienertragssteuer steuermindernd berücksichtigt werden. Es gilt: Wer die Kosten der Vertragserrichtung zahlt, kann sich auch aussuchen, welchen Anwalt er damit beauftragt.
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